Analiza działki przed zakupemSprawdź działkę.
Zanim kupisz problem.
Sprawdzamy to,
czego nie widać w ogłoszeniu.
Szukając działki, często zależy nam, aby była atrakcyjna cenowo i opłacalna w zakupie. To właśnie takie okazje mogą jednak skrywać ograniczenia i wady, których nie widać w ogłoszeniu, i o których sprzedający często sam nie wie.
Analiza działki przed zakupem polega na tym, że analizujemy dokumenty, przepisy i plany, lokalizujemy ukryte ryzyka i sprawdzamy, co faktycznie możesz na działce wybudować. Pomagamy porównać możliwości i wybrać rozwiązanie najlepiej dopasowane do Twoich planów, wyjaśniając wszystko prostym, zrozumiałym językiem. Koszt analizy jest ułamkiem tego, co kosztuje działka, której nie da się zabudować.
Wolisz najpierw przejść przez to samodzielnie? Wszystkie punkty zebraliśmy w poradniku jak sprawdzić działkę przed zakupem.
Analiza działki
790zł
Masz działkę na oku? Sprawdź ją przed zakupem. Sprawdzamy nie tylko to, czy działka jest przeznaczona pod zabudowę, ale przede wszystkim co możesz na niej wybudować i na jakich warunkach.
Co otrzymujesz
Indywidualny raport z pełnej analizy działki oraz omówienie wyników.
Wyjaśniamy punkt po punkcie możliwości, ograniczenia i zidentyfikowane ryzyka oraz odpowiadamy na Twoje pytania.
Wyszukiwanie działek
2 490zł
Nie szukamy po prostu działki. Szukamy działki odpowiedniej dla Ciebie. Każdy pakiet obejmuje wyszukiwanie oraz analizę i raport trzech najlepiej dopasowanych działek.
Inwestycje i deweloperzy
wycenaindywidualna
Analizy działek pod inwestycje, większe portfele nieruchomości i stała współpraca przy wyszukiwaniu gruntów. Zakres i cenę ustalamy indywidualnie.
Żadna z analizowanych działek nie okazała się odpowiednia?
Trzy dni intensywnych poszukiwań oraz pełna analiza i raport dwóch najlepiej dopasowanych działek — 1 100 zł. Cena specjalna po wykorzystaniu pakietu analiz.
Zakres analizy
Co analizujemy
Każdą działkę sprawdzamy w ośmiu obszarach. To one przesądzają o tym, co i na jakich warunkach da się na niej wybudować.
Planowanie
MPZP, plan ogólny, WZ i możliwość zabudowy.
Dokumenty
Księga wieczysta, służebności, własność, obciążenia.
Dostęp
Dostęp do drogi, media, uzbrojenie terenu.
Ograniczenia
Strefy ochronne, konserwatorskie, archeologiczne i przyrodnicze, klasa gruntu, melioracja i infrastruktura ograniczająca zabudowę.
Ryzyka
Identyfikacja ryzyk i niejasności prawnych.
Potencjał
Ocena możliwości i opłacalności inwestycji.
Parametry zabudowy
Wysokość, powierzchnia zabudowy, linie zabudowy i pozostałe parametry wynikające z dokumentów planistycznych.
Otoczenie
Sąsiedztwo, planowane inwestycje i uwarunkowania okolicy.
Wyszukiwanie działek
Nie masz jeszcze działki? Znajdziemy ją i sprawdzimy
Nie szukamy po prostu działki. Szukamy działki odpowiedniej dla Ciebie.
Poznajemy Twoje potrzeby, budżet i plany, przez wybrany okres aktywnie przeszukujemy rynek, a na koniec przedstawiamy trzy najlepiej dopasowane działki — każdą z pełną analizą ORDEQ i osobnym raportem. Ty porównujesz i podejmujesz decyzję.
Działamy wyłącznie po stronie kupującego: nie jesteśmy pośrednikiem i nie bierzemy prowizji od sprzedających. Szukamy w Warszawie i okolicach oraz w Krakowie i okolicach. Pakiety od 2 490 zł.
Proces
Jak sprawdzamy działkę, krok po kroku
Pięć etapów. Zaczynamy od numeru działki, kończymy rozmową o tym, co z tego wynika.
-
01
Zgłoszenie
Przysyłasz numer działki albo link do ogłoszenia i piszesz, co chcesz na niej zbudować. Odpowiadamy, ile potrwa analiza i ile kosztuje.
- Od Ciebie
- Numer działki lub adres i jedno zdanie o planach.
-
02
Dokumenty od Ciebie
Żadnych. Wystarczą nam dane lokalizacyjne i numer działki. Jeśli posiadasz numer księgi wieczystej, możesz go przekazać, ale nie jest to konieczne, w razie potrzeby kontaktujemy się ze sprzedającym i prosimy o niezbędne informacje. Dokumenty planistyczne, dane i materiały potrzebne do przeprowadzenia analizy pozyskujemy samodzielnie.
- Od Ciebie
- Nic. Tę część robimy sami.
-
03
Analiza
Dogłębnie analizujemy dokumenty planistyczne, przepisy, rozporządzenia, warunki techniczne oraz stan prawny nieruchomości pod kątem możliwości zabudowy, ograniczeń i potencjalnych ryzyk. Sprawdzamy nie tylko to, co wynika wprost z dokumentów, ale również jak poszczególne zapisy wpływają na Twoją konkretną działkę i planowaną inwestycję.
- Od Ciebie
- Odpowiedzi na pytania, jeśli coś wymaga doprecyzowania.
-
04
Raport
Dostajesz dokument napisany po polsku, nie po urzędniczemu: co wolno zbudować, jak duże, w którym miejscu działki, czego zrobić się nie da i co jest ryzykiem.
- Od Ciebie
- Nic. Raport przychodzi mailem w formacie PDF.
-
05
Rozmowa
Po wykonaniu analizy wspólnie omawiamy raport punkt po punkcie, wyjaśniamy możliwości, ograniczenia i wykryte ryzyka oraz odpowiadamy na Twoje pytania.
Jeżeli żadna z działek sprawdzonych w ramach pakietu analiz nie okaże się odpowiednia, możesz skorzystać ze specjalnego trzydniowego pakietu poszukiwań, w ramach którego wyszukujemy nieruchomości zgodne z Twoimi wymaganiami, a dwie najlepiej dopasowane działki poddajemy pełnej analizie zakończonej raportem.
Możesz również od razu zlecić nam wyszukiwanie działki przez okres od jednego do czterech tygodni. Spośród ofert dostępnych w tym czasie wybieramy trzy najlepiej dopasowane nieruchomości, a każdą z nich poddajemy pełnej analizie zakończonej indywidualnym raportem.
- Od Ciebie
- Pół godziny rozmowy i szczera decyzja.
Zasada
Zasada pracy przy analizie
Sprawdzamy możliwości, wskazujemy ograniczenia. Ty wiesz, co kupujesz.
Analiza kosztuje ułamek tego, co kosztuje pomyłka
Nie zarabiamy na tym, żeby powiedzieć „kupuj”. Jeżeli działka jest zła, napiszemy to pierwszym zdaniem raportu, i będzie to najlepiej wydane pieniądze w całej inwestycji.
Wyślij działkę do analizyDlaczego to ważne
Czego nie widać w ogłoszeniu
Cztery rzeczy, które najczęściej wychodzą dopiero po zakupie, kiedy jest już za późno na negocjacje.
„Działka budowlana” to nie zawsze działka budowlana
Działka może być sprzedawana jako budowlana, a mimo to skrywać ograniczenia, które znacząco utrudnią lub podniosą koszt inwestycji. Warunki zabudowy mogą na przykład obejmować kilka działek i kilka budynków, a ich wykorzystanie przez poszczególnych właścicieli w różnym czasie może okazać się problematyczne i wymagać uzyskania nowej decyzji.
Innym przykładem jest strefa ochrony archeologicznej, która może wiązać się z dodatkowymi formalnościami, badaniami i kosztami podczas realizacji inwestycji.
Na dawnych terenach rolnych można natomiast trafić na drenaż melioracyjny, którego usunięcie w związku z planowaną zabudową może odbywać się na koszt właściciela działki. Warto przy tym ustalić, dlaczego został wykonany, jego zadaniem było przecież odprowadzanie nadmiaru wody z gruntu, więc sama obecność drenażu może być ważną informacją o warunkach wodnych terenu.
To między innymi takie informacje sprawdzamy przed zakupem, zanim staną się problemem inwestora. Znając takie wady przed zakupem, możesz nie tylko uniknąć złej decyzji, ale również wykorzystać je jako argument do negocjacji ceny ze sprzedającym.
Dojazd bywa tylko na mapie
Droga prowadząca do działki nie zawsze jest drogą publiczną. Może stanowić prywatną własność sąsiada, do której ustanowiono służebność przejazdu, albo być współwłasnością kilku właścicieli, co może wiązać się z obowiązkiem wspólnego ponoszenia kosztów jej utrzymania i remontów.
Zdarza się również, że stan prawny dojazdu nie jest prawidłowo uregulowany, droga nie spełnia wymaganych parametrów technicznych albo dojazd przebiega przez kilka działek o różnym stanie prawnym, mimo że w terenie wygląda jak jedna droga.
Dlatego sprawdzamy nie tylko, czy droga fizycznie istnieje, ale również czy masz prawnie zapewniony i odpowiedni dostęp do swojej działki, zapisany w księdze wieczystej.
Media potrafią być daleko
„Media w drodze” bywa odległe o kilkaset metrów i kilkadziesiąt tysięcy złotych. Sprawdzamy, gdzie faktycznie kończy się sieć i na jakich warunkach da się przyłączyć.
Ograniczenia, o których nikt nie mówi
Strefa ochrony konserwatorskiej, stanowisko archeologiczne, obszar chroniony, wysoki poziom wód gruntowych, służebności wpisane do księgi wieczystej.
Pytania
Najczęstsze pytania o analizę działki
Odpowiadamy tak, jak w rozmowie, bez obiecywania rzeczy, na które nie mamy wpływu.
Czy muszę być właścicielem działki, żeby ją sprawdzić?
Nie. Większość dokumentów, na których pracujemy, jest jawna, wystarczy numer działki. Właśnie dlatego analizę robi się przed zakupem, a nie po.
Ile działek warto sprawdzić naraz?
Jeżeli wybierasz spośród kilku, sprawdzenie ich razem jest tańsze i szybsze niż pojedynczo, a wynik od razu je porównuje. Przy większej liczbie robimy najpierw krótkie przesianie, potem pełną analizę tej jednej albo dwóch, które przeszły.
Co, jeśli dla działki nie ma planu miejscowego?
Wtedy o zabudowie decyduje decyzja o warunkach zabudowy (WZ). Od 1 września 2026 roku nową decyzję WZ można co do zasady uzyskać tylko w obszarze uzupełnienia zabudowy, wyznaczonym w planie ogólnym gminy. Jeśli gmina planu ogólnego jeszcze nie uchwaliła, nowych WZ nie wydaje. Sprawdzamy więc, czy działka ma ważną decyzję WZ, czy gmina ma plan ogólny i czy działka leży w obszarze, w którym warunki zabudowy są możliwe. Bez planu miejscowego zawsze zostaje margines niepewności i uczciwie o nim piszemy.
Czy analiza zastępuje wizytę na działce?
Nie zastępuje, ale mówi, na co patrzeć. Dokumenty pokazują stan prawny i formalny; teren pokazuje spadki, wodę, sąsiadów i to, jak naprawdę wygląda dojazd. Wizję lokalną ustalamy osobno.
Pomagacie też znaleźć działkę?
Tak. Szukamy działek pod konkretne kryteria w ramach pakietu wyszukiwania, wstępnie weryfikujemy ich potencjał i przedstawiamy te, które warto rozważyć do pełnej analizy. Nie zajmujemy się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, pracujemy wyłącznie po Twojej stronie.
Co dalej, jeśli działka jest dobra?
Wtedy zaczyna się projekt, projektujemy dom pod te warunki. Które wyszły z analizy. Nie musisz szukać nikogo innego: rysunki, wnętrze i detal robimy dalej my.
Czy analizujecie działki w całej Polsce?
Tak. Analizę robimy zdalnie, na podstawie dokumentów, map i rejestrów publicznych, więc położenie działki nie ma znaczenia. Wyszukiwanie działek prowadzimy w Warszawie i okolicach do około 100 km oraz w Krakowie i okolicach.
Co zmienia plan ogólny gminy dla mojej działki?
Plan ogólny dzieli gminę na strefy i przesądza, gdzie w przyszłości da się uzyskać warunki zabudowy, a gdzie nie. Dla działki bez planu miejscowego to dziś jedna z najważniejszych informacji. W analizie sprawdzamy, czy gmina ma już plan ogólny, w jakiej strefie leży działka i co z tego wynika dla Twojej inwestycji. Więcej wyjaśniamy w poradniku: plan ogólny gminy — co to jest i co zmienia dla działki.
Kiedy zlecić analizę: przed czy po wpłacie zadatku?
Najlepiej przed podpisaniem umowy przedwstępnej i wpłatą zadatku. Wtedy wynik analizy możesz jeszcze wykorzystać w rozmowie ze sprzedającym albo spokojnie zrezygnować. Jeśli umowa jest już podpisana, analiza nadal pokaże, co da się zbudować i na co się przygotować.
Słowniczek: co znaczą te skróty
Cały proces
Co dalej, jeśli działka się nadaje?
ANALYSIS i ARCHITECTURE to niezależne działy ORDEQ, możesz skorzystać wyłącznie z analizy działki i na tym zakończyć współpracę. Jeśli jednak zechcesz iść dalej, płynnie przechodzisz od wyboru działki do projektu. To Ty decydujesz, z których usług i na jakim etapie korzystasz.
Projektujemy dom
Koncepcja, projekt budowlany, formalności i rysunki dla wykonawcy, pod warunki, które wyszły z analizy.
Krok trzeciProjektujemy wnętrze
Układ, materiały, światło i zabudowy meblowe, planowane razem z budynkiem, nie po fakcie.
Na koniecwedług potrzeb
Rozwijasz projekt dalej
Na kolejnych etapach możesz skorzystać z pozostałych działów ORDEQ – od projektu wnętrza po indywidualnie projektowane elementy architektoniczne, dekoracyjne i formy do ich wykonania. Zakres współpracy wybierasz sam.
Pierwszy krok
Wyślij numer działki
Nie musisz mieć dokumentów ani wiedzy o planach miejscowych. Wystarczy numer działki albo link do ogłoszenia. Odpowiadamy zwykle w jeden dzień roboczy.
Napisz o swojej działce
Numer działki albo link do ogłoszenia w zupełności wystarczy. Zapytanie trafia prosto do działu ORDEQ · Analysis, na adres analysis@ordeq.pl.
Zamów analizę działki
Napisz, gdzie leży działka i co chcesz na niej zbudować. Wystarczą dane lokalizacyjne i numer działki, reszty poszukamy sami. Zapytanie trafia do działu ORDEQ · Analysis.